GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG TẶNG CHO NHÀ Ở

Trường hợp tặng, cho tài sản được lập thành văn bản thì gọi là hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản lại có hai trường hợp khác nhau là Hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện và hợp đồng tặng cho tài sản không có điều kiện. Trong thực tiễn vấn đề tặng cho tài sản có những vướng mắc cần được hướng dẫn. Trong thực tiễn, kết quả giải quyết tranh chấp liên quan đến hiệu lực hợp đồng tặng cho nhà ở nhiều khi “đối đầu” nhau và khiến những bức xúc của những người trong cuộc khó có thể được giải tỏa sau một quá trình tố tụng kéo dài, mệt mỏi.

Vì vậy, khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở cần lưu ý về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở để xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho.

1, Đối với hợp đồng xác lập trước 01/07/1991

Áp dụng Điều 7 Nghị quyết 58/1998 và mục 5 phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.

Đối với loại hợp đồng tặng cho nhà ở không có điều kiện mà bên được tặng cho đã nhận nhà ở, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu , thì công nhận hợp đồng và cho phép bên được tặng cho nhà ở làm thủ tục chuyển quyền sở hữu; nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và cũng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, thì hợp đồng tặng cho thuê nhà ở bị hủy bỏ.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện đầy đủ, thì tùy từng trường hợp mà giải quyết như sau:

+ Nếu bên được tặng cho đã nhận nhà ở nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì Tòa án công nhận nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của bên được tặng cho;

+ Nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị hủy bỏ. Trong trường hợp này, nếu bên được tặng cho có yêu cầu giải quyết về các điều kiện đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì Tòa án giải quết cả yêu cầu này.

+ Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở đã hoàn tất mà nhà ở chưa giáo cho bên được tặng cho, thì Tòa án buộc bên tặng cho phải giao nhà ở đó cho bên được tặng cho trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày bên được tặng cho có yêu cầu bằng văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó chưa xảy ra hoặc chưa được thực hiện hoặc chỉ mới được thực hiện một phần, thì Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị hủy bỏ.

2, Đối với hợp đồng tặng cho xác lập từ ngày 01/07/1991 đến trước ngày 01/07/1996

Pháp lênh Nhà ở năm 1991 không có quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho nhà ở. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra về việc tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01/07/1991 đến trước ngày 01/07/1996 thì áp dụng các quy định của Pháp lệnh Hợp đồng dân sự 1991 và Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10/08/1996 hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của Quốc hội về việc thu hành BLDS năm 1995 để giải quyết

3, Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01/07/1996 đến trước ngày 01/07/2015

Áp dụng quy định tại BLDS năm 1995 năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 để giải quyết. Theo đó:

Hợp đồng tặng cho nhà ở phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tặng cho nhà ở có điều kiện này chỉ khi điều kiện đó xảy ra thì hợp đồng mới có hiệu lực.

Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở (kể cả hợp đồng mua bán, thuê mua, đổi nhà ở) cần lưu ý về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở để xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho. Vấn đề này BLDS và Luật Nhà ở quy định không thống nhất: theo quy định của Luật Nhà ở quy định thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho (bên mua, bên thuê mua, bên nhận đổi) kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng ( khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005); nhưng theo quy định của BLDS ( 1995 và 2005) thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký ( khoản 2 Điều 463 BLDS năm 1995 và khoản 2 Điều 467 BLDS năm 2005). Do Luật Nhà ở là luật chuyển ngành nên phải áp dụng quy định của Luật Nhà ở.

4, Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở xác lập từ 01/07/2015 đến nay

Áp dụng quy định tại BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) hoặc BLDS năm 015 ( từ ngày 01/01/2017) và Luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết.

Tương tự như BLDS năm 2005, Điều 459 BLDS năm 2015, quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực. Do Luật nhà ở là luật chuyên ngành nên phải áp dụng quy định của Luật Nhà ở năm 2014, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực.

(Vũ Hùng).

Để được tư vấn chi tiết xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

Xem thêm bài viết có liên quan:

Tranh chấp đất đai giữa chủ đất cũ và người đang quản lý, sử dụng đất