TƯ VẤN VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP

Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Hợp đồng thế chấp là một loại hợp đồng bảo đảm. Tuy nhiên, bên cạnh những đặc điểm giống với hợp đồng bảo đảm thông thường còn có những điểm khác biệt. HTC Việt Nam sẽ làm rõ vấn đề này qua bài viết dưới đây.

1. Về chủ thể ký hợp đồng thế chấp

Khoản 5 Điều 84 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Người đứng đầu chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện nhiệm vụ theo ủy quyền của pháp nhân trong phạm vi và thời hạn được ủy quyền”. Đồng thời Điều 101 Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định: “Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết”.
Như vậy, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 thì chi nhánh, văn phòng đại diện thực hiện theo ủy quyền của pháp nhân. Tuy nhiên, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng vẫn ghi nhận nhóm cá nhân, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân (trong đó có chi nhánh) tham gia quan hệ dân sự. Quy định này (Điều 101 và các điều khoản khác có liên quan) hướng đến việc xác định rõ người có trách nhiệm (và quyền) trong trường hợp nhóm cá nhân, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự.

2. Về đăng ký thế chấp trong trường hợp được bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm

Theo quy định tại khoản 1 Điều 296 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Khoản 1 Điều 23 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 của Chính phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm quy định:“Trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng bảo đảm mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng bảo đảm đã đăng ký trước đó, thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm mới và không phải xóa đăng ký biện pháp bảo đảm trước đó”.

Khoản 1 Điều 33 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hướng dẫn như sau: “Trường hợp bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm mà các bên ký kết hợp đồng thế chấp mới, có hiệu lực độc lập với hợp đồng thế chấp đã đăng ký trước đó thì người yêu cầu đăng ký thực hiện đăng ký thế chấp mới và không phải xóa đăng ký thế chấp trước đó”.

3. Yêu cầu về sửa đổi hợp đồng bảo đảm - hợp đồng thế chấp

Đoạn 2 khoản 1 Điều 7 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP quy định về nguyên tắc đăng ký biện pháp bảo đảm như sau: “Cơ quan đăng ký không được yêu cầu nộp thêm bất cứ giấy tờ gì mà pháp luật không quy định trong hồ sơ; không được yêu cầu các bên ký kết hợp đồng sửa lại tên hợp đồng bảo đảm, nội dung hợp đồng bảo đảm, nếu không thuộc trường hợp sai sót do lỗi kê khai của người yêu cầu đăng ký”.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 17 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cũng quy định: “Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo nội dung đăng ký thế chấp phù hợp với thông tin được lưu trong hồ sơ địa chính; không yêu cầu sửa lại nội dung hợp đồng thế chấp nếu không thuộc trường hợp có sai sót nêu tại khoản 1 Điều 9 của Thông tư này”; đồng thời, khoản 1 Điều 9 của Thông tư quy định các trường hợp sai sót do lỗi kê khai gồm: thông tin về tài sản thế chấp; thông tin về bên thế chấp; quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai, tài sản gắn liền với đất không đủ điều kiện thế chấp theo quy định của pháp luật có liên quan.

4. Về thời hạn giải quyết đăng ký và từ chối đăng ký biện pháp bảo đảm

Theo quy định tại khoản 1 Điều 16 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và khoản 1 Điều 8 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT thì “Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm đăng ký và trả kết quả đối với các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngay trong ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ thì hoàn thành việc đăng ký và trả kết quả ngay trong ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký thì cũng không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ đăng ký hợp lệ”. Đồng thời, khoản 2 Điều 14 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP và điểm a khoản 1 Điều 30 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT cũng quy định trường hợp hồ sơ đăng ký không hợp lệ, cán bộ tiếp nhận từ chối nhận hồ sơ đăng ký và trực tiếp hướng dẫn để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện hồ sơ hoặc cấp Phiếu hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật TNHH HTC về hợp đồng thế chấp. Công ty TNHH Luật HTC Việt Nam rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

Mọi ý kiến thắc mắc cần giải đáp và đóng góp xin vui lòng liên hệ:

Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam

Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.

ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]

Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn

(Lê Thị Nguyệt Hà)