Trang chủ

NƠI YÊN TÂM ĐỂ CHIA SẺ VÀ ỦY THÁC

Tư vấn pháp luật 24/24

Luật sư có trình độ chuyên môn cao

HTC Việt Nam mang đến "Hạnh phúc -Thành công - Cường thịnh"

TRAO NIỀM TIN - NHẬN HẠNH PHÚC

CUNG CẤP DỊCH VỤ PHÁP LÝ TỐT NHẤT

bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp

giảm thiếu chi phí- tiết kiệm thời gian

Các chính sách về bồi thường- hỗ trợ- tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì đất ở được chia thành hai loại: đất ở ở nông thông và đất ở ở đô thị. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (khoản 1 Điều 143 Luật đất đai 2013). Còn Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt(khoản 1 Điều 144).

Theo quy định tại khoản 11 Điều 3 giải thích từ ngữ của Luật đất đai 2013 thì: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”. Việc thu hồi đất của Nhà nước có ý nghĩa rất lớn tới việc quản lý quỹ đất của Nhà nước cũng như góp phần đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa.

Có thể thấy nhà nước ra quyết định thu hồi đất đối với hai đối tượng đó là: thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất và thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Khi nhà nước tiến hành thu hồi đất ở của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất sẽ gây ra các thiệt hại cho người sử dụng đất cả về tài sản lẫn tinh thần. Chính vì vậy, Nhà nước có các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc giải quyết các hậu quả phát sinh khi nhà nước thu hồi đất gây ra. Đối với việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, pháp luật hiện hành quy định tách biệt hai trường hợp đó là: bồi thường về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất. Theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”.

Bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất là việc nhà nước bù đắp các thiệt hại về tài sản hợp pháp trên đất của chủ sử dụng đất do việc nhà nước thu hồi đất gây ra.

Tại khoản 14 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất như sau: “hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”. Như vậy, bên cạnh biện pháp bồi thường thì khi tiến hành thu hồi đất nhà nước còn có các chính sách hỗ trợ nhằm trợ giúp cho người sử dụng đất có đất bị thu hồi ổn định đời sống, sản xuất.

Đối với các trường hợp người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở, Nhà nước có chính sách tái định cư để giúp cho các đối tượng này có nơi ở mới.

I. Các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở

Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Nhà nước bàn giao đất đai cho các chủ sử dụng đất khác, đồng thời có các chính sách nhằm quản lý đất đai. Đất đai luôn là vấn đề nhận được rất nhiều sự quan tâm từ nhà nước, xã hội. Trong đó đặc biệt là đối với các chính sách về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Để đảm bảo cho việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất được thực hiện đồng bộ, thống nhất trên thực tế, nhà nước đã ban hành các quy định pháp luật điều chỉnh về vấn đề này.

Hiện nay vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở được quy định cụ thể trong:

- Luật đất đai 2013

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của luật đất đai

- Nghị định 47/2014/NĐ- CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

- Nghị định 01/2017/NĐ- CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai

1. Quy định của pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở

1.1 Các trường hợp thu hồi đất ở

Theo quy định từ Điều 61 đến Điều 65 Luật đất đai 2013 có thể thấy Nhà nước thu hồi đất trong năm trường hợp đó là: hu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người. Như vậy so với luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 đã bổ sung thêm một nhóm trường hợp mà nhà nước thu hồi đất đó là: do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm.

Như vậy, nhà nước cũng sẽ thu hồi đất ở trong năm trường hợp như các trường hợp thu hồi đất đai nói chung.

1.2 Điều kiện bồi thường

Vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013. Theo quy định tại khoản 1 Điều này thì: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường.

Như vậy để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở , người sử dụng đất cũng phải đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Qua đó có thể thấy để được bồi thường, người sử dụng đất phải có quyến sử dụng đất được công nhận là tài sản của người sử dụng đất và được phép giao dịch trên thị trường; người sử dụng đất có các căn cứ chứng minh có quyền sử dụng đất hợp pháp và việc thu hồi đấtcủa nhà nước không do hành vi vi phạm pháp luật đất đai gây ra.

Đối với điều kiện bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất ở bao gồm nhà ở và các loại tài sản khác, mặc dù pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về điều kiện được bồi thường. Tuy nhiên, từ quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất cho thấy: để được bồi thường thiệt hại về tài sản trên đất thì tài sản trên đất phải là tài sản hợp pháp của chủ sở hữu tài sản và có thiệt hại về tài sản trên thực tế mới được bồi thường.

1.3 Các loại bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở

* Bồi thường về đất

Luật đất đai 2013, Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định cụ thể các loại bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở. Theo đó tại Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

- Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

- Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Như vậy, khi đất ở bị nhà nước thu hồi mà đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Đều 75 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường đối với diện tích đất bị thu hồi đó. Cách thức bồi thường sẽ khác nhau tùy theo từng trường hợp và điều kiện đất đai của từng địa phương.

Tại khoản 2 Điều này cũng có quy định đối với trường hợp người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất gắn liền với chỗ ở mà không đủ điều kiện bồi thường về đất ở nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài ra tại khoản 5 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở như sau: trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích đất đó sang đất ở trong phạm vi hạn mức giao đất tại địa phương, nếu hộ gia đính, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch kế hoạch , kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

* Bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất

Theo quy định tại Điều 89 Luật Đất đai cũng như quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014 thì hộ gia đình, cá nhân khi có đất ở bị thu hồi còn được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác.

Cụ thể như sau: - mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng mức giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỉ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

- Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng; trường hợp nhà, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần nhưng vẫn còn sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để hoàn thiện…

Ngoài ra, như đã trình bày ở trên thì diện tích đất ở ngoài nhà ở và các công trình xây dựng còn có diện tích vườn, ao. Do đó, khi nhà nước thu hồi đất ở mà gây thiệt hại đối với các loại tài sản này thì cúng phải bồi thường. Vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 90 Luật đất đai 2013.

2. Quy định của pháp luật về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất

Như đã trình bày ở trên hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật đất đai 2013 về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất thì nguyên tắc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất được quy định như sau: “Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật”. Đây cũng chính là điểm mới của luật đất đai 2013 so với luật đất đai 2003.

Ngoài ra theo quy định tại khoản 2 Điều này thì việc hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất gồm có 4 loại hỗ trợ, cụ thể như sau: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở và các hỗ trợ khác. Các loại hỗ trợ này được quy định cụ thể tại các Điều 82, 84 Luật đất đai 2013.

Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng quy định cụ thể và chi tiết về các chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở tại các Điều 19, 20, 21, 23 và 24 của Nghị định này.

Như vậy khi nhà nước thu hồi đất ở, người sử dụng đất ngoài được hưởng các chính sách hỗ trợ như tái định cư, hỗ trợ phí di chuyển còn được hưởng chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở. Ngoài ra hộ gia đình, cá nhân còn được hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở.

Ngoài ra tại Điều 25 Nghị định 47/2014 còn quy định về việc người sử dụng đất được hưởng các biện pháp hỗ trợ khác để ổn định đời sống, chỗ ở, sản xuất…do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

3. Quy định về tái định cư

Điều 85 Luật đất đai 2013 quy định về việc lập và thực hiện dự án tái định cư. Theo đó: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất. Khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền. Việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư.

Tại Điều 86 luật đất đai 2013 cũng có quy định cụ thể về trường hợp bố trí tái định cư cho người có đất ở bị thu hồi mà phải di chuyển chỗ ở. Theo đó, người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu.

Ngoài ra, Điều 27 Nghị định 47/2014/NĐ-CP cũng đã có quy định về một suốt tái định cư tối thiểu, cụ thể như sau:

- Suất tái định cư tối thiểu quy định tại Khoản 4 Điều 86 của Luật Đất đai được quy định bằng đất ở, nhà ở hoặc bằng nhà ở hoặc bằng tiền để phù hợp với việc lựa chọn của người được bố trí tái định cư.

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng đất ở, nhà ở thì diện tích đất ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương và diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được quy định bằng nhà ở thì diện tích nhà ở tái định cư không nhỏ hơn diện tích căn hộ tối thiểu theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Trường hợp suất tái định cư tối thiểu được tính bằng tiền thì khoản tiền cho suất tái định cư tối thiểu tương đương với giá trị một suất tái định cư tối thiểu bằng đất ở, nhà ở tại nơi bố trí tái định cư.

II. Một số vướng mắc, hạn chế còn tồn tại trong quy định của pháp luật hiện hàn về bồi thường- hỗ trợ- tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở

Luật đất đai 2013 ra đời với khá nhiều những quy định mới về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tính định cư khi nhà nước thu hồi đất đai đã phần nào khắc phục được những hạn chế của luật đất đai 2003. Tuy nhiên, không phải mọi quy định sửa đổi, bổ sung trong Luật đất đai 2013 đều thay đổi theo hướng tích cực. Có những quy định khi đưa vào áp dụng trong thực tế đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cụ thể như sau:

Một là, các quy định trong nguyên tắc bồi thường về đất tại Điều 74 của Luật đất đai 2013 khi đưa vào thực tiến áp dụng đã bộc lộ những điểm hạn chế và không có ý nghĩa thiết thực trong thực tiễn.

Việc quy định nhà nước thu hồi loại đất nào thì người sử dụng đất sẽ được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi là một quy định không có tính khả thi trong tực tế. Bởi lẽ, trong thực tế khi thu hồi đất nhà nước không thể đáp ứng được nguyên tắc này, không có đủ đất để giao cho mọi trường hợp có đất bị thu hồi.

Hơn nữa, quy định về việc bồi thường về đất cho người sử dụng đất bằng tiền theo giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi đất cũng không còn phù hợp trong thực tế. Trên thực tế, giá bồi thường tại quyết định bồi thường và giá bồi thường trên thực tế thường không đồng nhất với nhau, các dự án thường chi trả tiền bồi thường sau 2 đến 3 năm kể từ ngày có quyết định thu hồi đất. Ngoài ra, giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thường thấp hơn so với giá thị trường, do đó không đảm bảo được hết quyền lợi cho người sử dụng đất.

Hai là, trong quy định về hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, tại điểm b khoản 1 Điều 83 có quy định như sau: việc hỗ trợ phải đảm bảo khách quan, công bằng,kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên trong luật đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành đều không có quy định cụ thể các tiêu chí, cơ chế, cách thức thực hiện để xác định tính công bằng, công khai, minh bạch trong hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Do đó, trên thực tế quy định này không phát huy được ý nghĩa vốn có của nó.

Trên đây là một số ý kiến tư vấn của Luatsuchoban liên quan đến vấn đề bồi thường- hỗ trợ- tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở. Mong rằng, qua nội dung tư vấn trên, sẽ một phần nào đó giúp quý khách hàng có cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề này. Nếu quý khách hàng có bất kỳ vấn đề thắc mắc nào cần được tư vấn hoặc nhu cầu được cung cấp dịch vụ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn một cách kịp thời nhất.

Mọi ý kiến đóng góp xin liên hệ.

Tầng 3, Tòa nhà số 14, số 118/8/1 Nguyễn Khánh Toàn, Quan Hoa, Cầu Giấy, Hà Nội

Mobile: 0989.386.729; 0967.927.483.

Email: htcvn.law@gmail.com.

website:http://htc-law.com ; http://luatsuchoban.vn.



Gọi ngay

Zalo