English 
QUYỀN KHÁC ĐỐI VỚI TÀI SẢN: Liền hề, hưởng dụng, bề mặt
Để tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc khai thác, sử dụng một cách hiệu quả tài sản, các nguồn tài nguyên khác, đồng thời để tạo cơ sở pháp lý cho các chủ thể không phải là chủ sở hữu thực hiện quyền đối với tài sản thuộc sở hữu của chủ thể khác, BLDS 2015 sửa đổi đã bổ sung quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề trong BLDS 2005 và bổ sung quy định về quyền hưởng dụng, quyền bề mặt. Nội dung cụ thể như thế nào hãy cùng HTC Việt Nam tìm hiểu qua bài viết dưới đây.
1. Quyền đối với bất động sản liền kề (Điều 245 - Điều 256):
1.1. Khái niệm
Bộ luật quy định quyền đối với bất động sản liền kề theo cách tiếp cận điều chỉnh mối quan hệ giữa hai bất động sản, theo đó Điêu 245 BLDS 2015 quy định: Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).
1.2. Căn cứ xác lập
Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.
1.3. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
1.4. Nguyên tắc thực hiện
Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo nguyên tắc bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền; không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền; không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn;
1.5. Thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề
Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này;
1.6. Chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề
Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt trong trường hợp bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người; việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền; theo thỏa thuận của các bên và trường hợp khác theo quy định của luật.
2. Quyền hưởng dụng (Điều 257 - Điều 266)
2.1. Khái niệm
Quyền hưởng dụng là một quy định mới được BLDS 2015 bổ sung. Theo đó, Điều 257 BLDS 2015 quy định: Quyền hưởng dụng là quyền của chủ thể được khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức đối với tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác trong một thời hạn nhất định.
2.1. Căn cứ xác lập
Quyền hưởng dụng có thể được xác lập theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc; quyền hưởng dụng được xác lập từ thời điểm nhận chuyển giao tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác; quyền hưởng dụng đã được xác lập có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác;
2.2. Thời hạn của quyền hưởng dụng
Thời hạn của quyền hưởng dụng do các bên thỏa thuận hoặc do luật quy định nhưng tối đa đến hết cuộc đời của người hưởng dụng đầu tiên nếu người hưởng dụng là cá nhân và đến khi pháp nhân chấm dứt tồn tại nhưng tối đa 30 năm nếu người hưởng dụng đầu tiên là pháp nhân;
2.3. Quyền và nghĩa vụ của người hưởng dụng
2.3.1. Về quyền của người hưởng dụng:
- Người hưởng dụng có quyền tự mình hoặc cho phép người khác khai thác, sử dụng, thu hoa lợi, lợi tức từ đối tượng của quyền hưởng dụng;
- Người hưởng dụng có quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng trong thời gian quyền này có hiệu lực, trường hợp quyền hưởng dụng chấm dứt mà chưa đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức thì khi đến kỳ hạn thu hoa lợi, lợi tức, người hưởng dụng được hưởng giá trị của hoa lợi, lợi tức thu được tương ứng với thời gian người đó được quyền hưởng dụng;
- Yêu cầu chủ sở hữu tài sản thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản; trường hợp thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ sở hữu tài sản thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu tài sản hoàn trả chi phí;
- Người hưởng dụng có quyền cho thuê quyền hưởng dụng trong thời hạn của quyền hưởng dụng;
2.3.2. Nghĩa vụ của người hưởng dụng
- Người hưởng dụng có nghĩa vụ tiếp nhận tài sản theo hiện trạng và thực hiện đăng ký nếu luật có quy định;
- Khai thác tài sản phù hợp với công dụng, mục đích sử dụng của tài sản;
- Giữ gìn, bảo quản tài sản như tài sản của mình;
- Bảo dưỡng, sửa chữa tài sản theo định kỳ để bảo đảm cho việc sử dụng bình thường;
- Khôi phục tình trạng của tài sản và khắc phục các hậu quả xấu đối với tài sản do việc không thực hiện tốt nghĩa vụ của mình phù hợp với yêu cầu kỹ thuật hoặc theo tập quán về bảo quản tài sản;
- Hoàn trả tài sản cho chủ sở hữu khi hết thời hạn hưởng dụng;
2.3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản
- Chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản nhưng không được làm thay đổi quyền hưởng dụng đã được xác lập;
- Yêu cầu Tòa án truất quyền hưởng dụng trong trường hợp người hưởng dụng vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của mình;
- Không được cản trở, thực hiện hành vi khác gây khó khăn hoặc xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của người hưởng dụng;
- Thực hiện nghĩa vụ sửa chữa tài sản để bảo đảm không bị suy giảm đáng kể dẫn tới tài sản không thể sử dụng được hoặc mất toàn bộ công dụng, giá trị của tài sản;
2.4. Chấm dứt quyền hưởng dụng
Quyền hưởng dụng chấm dứt khi thời hạn của quyền hưởng dụng đã hết; theo thỏa thuận của các bên; người hưởng dụng trở thành chủ sở hữu tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng; người hưởng dụng từ bỏ hoặc không thực hiện quyền hưởng dụng trong thời hạn do luật quy định; tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng không còn; theo quyết định của Tòa án hoặc căn cứ khác theo quy định của luật.
2.5. Xử lí tài sản khi chấm dứt quyền hưởng dụng
Khi chấm dứt quyền hưởng dụng thì tài sản là đối tượng của quyền hưởng dụng phải được hoàn trả cho chủ sở hữu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.
3. Về quyền bề mặt (Điều 267 - Điều 273):
3.1. Khái niệm
Quyền bề mặt cũng là một quyền mới được bổ sung trong BLDS 2015 so với BLDS 2005. Điều 267 BLDS 2015 quy định: Quyền bề mặt là quyền của một chủ thể đối với mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất mà quyền sử dụng đất đó thuộc về chủ thể khác.
3.2. Căn cứ xác lập
Quyền bề mặt được xác lập theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc. Quyền bề mặt có hiệu lực từ thời điểm chủ thể có quyền sử dụng đất chuyển giao mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền bề mặt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác;
3.3. Hiệu lực của quyền bề mặt
Quyền bề mặt có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác;
3.4. Thời hạn của quyền bề mặt
Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất. Trường hợp thoả thuận hoặc di chúc không xác định thời hạn của quyền bề mặt thì mỗi bên có quyền chấm dứt quyền này bất cứ lúc nào nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên kia biết trước ít nhất là 06 tháng;
3.5. Nội dung của quyền bề mặt
Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác và được sở hữu những tài sản được tạo lập nhưng không được trái với quy định của BLDS, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp quyền bề mặt được chuyển giao một phần hoặc toàn bộ thì chủ thể nhận chuyển giao được kế thừa quyền bề mặt theo điều kiện và trong phạm vi tương ứng với phần quyền bề mặt được chuyển giao;
3.6. Chấm dứt quyền bề mặt
- Quyền bề mặt chấm dứt khi thời hạn hưởng quyền bề mặt đã hết;
- Chủ thể có quyền bề mặt và chủ thể có quyền sử dụng đất là một;
- Chủ thể có quyền bề mặt từ bỏ quyền của mình;
- Quyền sử dụng đất có quyền bề mặt bị thu hồi theo quy định của Luật đất đai; theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của luật;
- Xử lí tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt.
3.7. Xử lí tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt
Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật; chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó. Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.
Trên đây là toàn bộ nội dung tư vấn của Công ty Luật TNHH HTC về các quyền khác đối với tài sản. Công ty TNHH Luật HTC Việt Nam rất hân hạnh được đồng hành cùng quý khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lí. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.
Mọi ý kiến thắc mắc cần giải đáp và đóng góp xin vui lòng liên hệ:
Công ty Luật TNHH HTC Việt Nam
Địa chỉ: Tầng 15, Tòa nhà đa năng, Số 169 Nguyễn Ngọc Vũ, P. Trung Hòa, Q. Cầu Giấy, Hà Nội.
ĐT: 0989.386.729; Email: [email protected]
Website: https://htc-law.com; https://luatsuchoban.vn
